研究文章 · STARTS Corporation（スターツコーポレーション）(8850)

STARTS Corporation（8850）深度解析：十個事業區隔中分售不動產利益率 1.2%、買賣仲介 41.7%，相差約 34 倍

母公司、合併與集團：官方同頁並列三種主體，家數另有兩組口徑

官方「会社概要」單一頁面同時並列三種不同主體的數字，讀者不可混用：資本金「110 億 3,948 万 4,667 円」標註為母公司スターツコーポレーション株式会社的數字；売上高 2,519 億日圓明確標註為「2026 年 3 月期連結実績」，屬合併基礎；従業員数 9,642 名則標註為「スターツグループ 9,642 名（2026 年 3 月 31 日現在）」，為集團合計而非母公司單體人數。官方同頁載本公司事業內容為集團持股公司，負責集團各社經營管理；惟官方「国内グループ会社一覧」頁另在母公司欄位下具名列出國際事業本部、夢なび點數服務、スターツS-LIFE 相談室、スターツ総合研修センター四項由母公司自身提供的服務。

集團家數方面，官方「グループ組織図」頁（基準日 2026 年 4 月 1 日）本文敘述為「當公司及子公司 87 社、權益法適用公司 1 社、關係企業 2 社」構成，同頁圖例則分列連結子公司 66 社、權益法適用公司 1 社、非連結子公司 19 社。本文將圖例的 66 社與 19 社相加為 85 社，與同頁本文所述子公司 87 社相差 2 社，官方並未在該頁提供任何調節說明，圖例僅附「※1 新規連結会社」「※2 持分法適用会社」兩條註記。本文同時附上兩組官方數字與其共同出處，如實並列而不逕行判定為官方矛盾；讀者引用時應標明所採口徑。

十個事業區隔：官方逐項數字、合計驗算與利益率落差

官方「セグメント別情報」頁揭露公司事業由十個區隔構成，並逐一列出 2026 年 3 月期各區隔營收與營業利益（單位百萬日圓，括號為官方所列營收占比）：不動產管理 102,591／14,643（40.7%）、建設 76,168／7,746（30.2%）、飯店休閒 16,392／2,571（6.5%）、高齡者支援與保育 13,082／615（5.2%）、買賣仲介 10,203／4,252（4.1%）、金融顧問 8,882／2,235（3.5%）、租賃仲介 8,868／2,352（3.5%）、出版 7,720／1,683（3.1%）、分售不動產 7,043／86（2.8%）、物販文化 957／249（0.4%）。

本文將官方表列十個區隔營收相加為 251,906 百萬日圓，與官方「業績・財務ハイライト」頁所載 2026 年 3 月期連結營收 2,519 億日圓吻合；官方所列十個占比相加亦恰為 100.0%。若以官方同頁各區隔營業利益除以其營收計算，最高者為買賣仲介 41.7%、其次租賃仲介 26.5% 與物販文化 26.0%，最低者為分售不動產 1.2%，最高與最低相差約 34 倍；營收占比最大的不動產管理為 14.3%，占比第二的建設為 10.2%。上述利益率為本文以官方數字換算所得，官方頁面本身未列出區隔利益率。

不動產管理與仲介：官方揭露的實體規模指標

官方「セグメント別情報」頁在不動產管理區隔下揭露多項實體規模指標，基準日均為 2026 年 3 月末：住宅管理戶數 956,116 戶、停車場管理（月租與計時合計）186,047 台、員工宿舍管理代辦受託 139,329 件／508 家公司（含事務所與停車場）、辦公與商業大樓及學校設施等管理物件 2,754 件。官方同頁另說明集團的二十四小時客服中心「アクセス24」為不動產管理公司提供服務，全年無休對應約 80 萬戶住戶的設備故障、鑰匙遺失與生活噪音等來電。

仲介與其他區隔方面，官方同頁揭露綜合不動產店「ピタットハウス」店舖數合計 632 店，其中直營的スターツ店 116 店、加盟的ネットワーク店 516 店；官方並附註加盟店業績不計入租賃仲介與買賣仲介區隔，而是計入顧問區隔，此為讀者比對店數與區隔營收時必須注意的官方口徑。建設區隔另揭露免震建物受注累計 656 棟（16,887 戶）；高齡者支援與保育區隔揭露事業所合計 131 處，內含福祉事業所 117 處、保育園 13 處、調劑藥局 1 處。

配當沿革：2021 年 3 月期一次減配與兩次週年紀念配當

官方「配当情報」頁以表格逐年揭露 2017 年 3 月期至 2027 年 3 月期（預想）的每股配當與配當總額。年度配當金依序為 55、60、69、65、62、73、93、105、120、140 日圓，2027 年 3 月期預想為 150 日圓，配當總額則自 2017 年 3 月期的 2,962 百萬日圓，增至 2026 年 3 月期的 6,910 百萬日圓，2027 年 3 月期預想為 7,404 百萬日圓。官方於同頁附註，2019 年 3 月期期末配當含創業 50 週年紀念配當 5 日圓，2024 年 3 月期期末配當含創業 55 週年紀念配當 5 日圓。

本文查證發現，這段官方逐年數字並非單調上升：2021 年 3 月期年度配當 62 日圓，較前一期的 65 日圓減少 3 日圓，配當總額同步由 3,501 百萬日圓降至 3,339 百萬日圓，且該兩期均不涉及官方註記的週年紀念配當，屬單純減配。至於 2020 年 3 月期由 69 日圓降為 65 日圓，扣除 2019 年 3 月期所含的 5 日圓紀念配當後，可比基礎為 64 日圓對 65 日圓，實際上是增加 1 日圓。本文如實呈現官方逐年數字與其註記，不推測減配的經營背景。

股份與股東結構：5,053 名股東，與配當總額回推的股數差額

官方「株式基本情報」頁（基準日 2026 年 3 月末）揭露：發行可能股份總數 100,170,000 股、已發行股份數 53,998,205 股，兩者相除約為 53.9%；股東數 5,053 名，一單元股份數 100 股。股東名簿管理人為みずほ信託銀行株式会社，事務處理場所為東京都千代田区丸の内一丁目 3 番 3 号該行本店證券代行部。官方「よくある質問」頁另載已發行股份數 53,998,205 股（2026 年 3 月末現在）與一單元 100 股，與前頁完全一致。

本文以官方配當數字回推：2027 年 3 月期預想年度配當 150 日圓、配當總額 7,404 百萬日圓，相除得 49,360,000 股；再以此股數乘官方所載 2026 年 3 月期中間配當 65 日圓與期末配當 75 日圓，合計恰為 6,910 百萬日圓，與官方揭露的該期配當總額一致，顯示官方配當總額所隱含的受配股數約為 4,936 萬股。此數較已發行股份數 53,998,205 股少約 4,638,205 股，約占 8.6%。官方頁面未於同頁揭露自己股份數，本文僅呈現此一換算結果，不推測差額成因。

股東優待：100 股門檻、一年兩次基準日與集團自有設施折扣

官方「株主優待制度」頁（頁面所載日期 2026 年 6 月 26 日）揭露優待資格為持有公司股份 100 股以上，且每年設兩個權利確定日：3 月 31 日（期末）與 9 月 30 日（中間期末），凡於各該基準日記載於股東名簿者均為對象。官方同頁載明優待券隨定時股東會決議通知與報告書、以及中間報告書一併寄發；3 月 31 日基準發行的優待券有效期至翌年 1 月 31 日，9 月 30 日基準者至翌年 7 月 31 日，各券限用一次且不補發，可由股東本人、親屬及其同行者使用。

優待內容方面，官方逐項具名列出集團自有設施折扣：「ピタットハウス」スターツ店的不動產租賃與買賣仲介手續費九折；ホテル エミオン 東京ベイ、京都、札幌、プノンペン與ホテル コメント 横浜関内、ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森等住宿或餐飲八折；信州の湯 清風園、湯けむりの里 柏屋、沖縄ナハナ・ホテル＆スパ八折；スターツ笠間ゴルフ倶楽部果嶺費八折；付費老人之家或高齡者租賃住宅於契約時免一個月運營管理費或租金；夏威夷公寓「ロイヤルクヒオ」住宿房價八折。

治理結構：官方兩頁役員人數逐名比對完全一致

官方「コーポレートガバナンス」頁（最終更新日 2026 年 6 月 30 日）揭露，公司採取締役會與監査役會制度：取締役 11 名（其中社外取締役 2 名）組成取締役會，每月召開 1 次並視需要隨時召開；監査役 3 名（其中社外監査役 2 名，社外者中 1 名為獨立役員），其中 1 名為常勤監査役。官方同頁另載會計監查由監査法人日本橋事務所所屬公認會計士 6 名及其他數名執行，並設內部監查室，另設集團治理負責役員與合規委員會，委員會活動隨時向取締役會報告。

本文以官方「会社概要」頁役員名簿（基準日 2026 年 6 月 26 日）逐名比對：取締役會長村石久二、代表取締役社長村石豊隆、代表取締役專務齋藤太朗男與直井秀幸、常務取締役中松学／長谷川隆浩／平出和也、取締役村松久行與石田元二，加計標註為社外的高橋尚子與山本美雄，合計恰為 11 名且社外 2 名；監査役為常勤宝垣和彦與社外前原豊、相亰重信共 3 名，兩頁數字完全吻合。官方「沿革」頁另於 2019 年 3 月記載與高橋尚子簽訂贊助契約並就任田徑部顧問；官方未於任一頁說明其與役員名簿所載者是否為同一人，本文如實並列而不逕行認定。

台灣連結：官方具名列出台湾世達志不動産顧問，兩頁地址不一致

官方「グループ組織図」頁的〈海外現地法人〉清單，在亞洲項下具名列出「台湾世達志不動産顧問（股）（台湾／台北）」，並連結至官方海外網站的台灣專頁。本文進一步查證該專頁「会社情報」欄，官方揭露社名為台湾世達志不動産顧問股份有限公司，設立日 1987 年 11 月 28 日，所在地為台北市中山区松江路 318 号 9F-2 室，代表者職稱董事長兼総経理、姓名破入英彰，電話+886-2-2511-0508，業務內容為以台北為中心的住宅、辦公室、店舖不動產仲介與買賣、Navipark 計時停車場事業，以及台灣不動產相關顧問業務。

本文另發現官方「海外ネットワーク一覧」頁就台北據點列出的名稱為 Starts International Taiwan Inc.，地址為 Room-B, 4th floor, Shin Kang Chung Shan Bldg, 44, Sec.2, Chung Shan N.Road, Taipei, 104，與台灣專頁所載松江路地址不同，惟兩頁所載電話號碼同為+886-2-2511-0508。官方未在任一頁說明兩筆資料的關係或各自更新時點，本文同時附上兩處官方數字與各自出處，不逕行認定為同一登記法人。至於官方「沿革」頁 1987 年 11 月「台湾に現地法人を設立」的記載，則與台灣專頁所載設立日 1987 年 11 月 28 日相互吻合。

查證邊界與研究結論

本文所有數字均取自官方網站 HTML 頁面的文字層，涵蓋「会社概要」「株式基本情報」「配当情報」「株主優待制度」「セグメント別情報」「グループ組織図」「コーポレートガバナンス」「沿革」「海外ネットワーク一覧」「国内グループ会社一覧」「よくある質問」及官方海外網站的台灣專頁。官方「業績・財務ハイライト」頁的多年度推移圖表以圖片形式提供、文字層不含逐年數值，本文因此僅引用該頁明文敘述的 2026 年 3 月期數字：連結營收 2,519 億日圓、連結經常利益 382 億日圓、母公司股東應占本期純利 253 億日圓、連結總資產 3,527 億日圓、有息負債 676 億日圓、自有資本 1,887 億日圓、自有資本比率 53.5%（本文驗算 1,887 除以 3,527 約為 53.5%，與官方所載一致），其餘年度數字一律不引用亦不臆測。

本文為官方公開資訊的重新整理，非本站建議，不構成任何投資判斷依據，也不提供目標價，不做排名亦不做推薦。文中所有比率、金額、股數與家數均為官方各頁面基準日當下的揭露值，可能因公司後續公告而變動，讀者應以官方最新頁面為準。母公司單體、合併與集團三種口徑的數字在本文中已分別標明，引用時請勿混用；另官方已揭露旗下スターツ出版株式会社在東京證券交易所 Standard 市場另行上市，其數字同時屬於該公司自身與本集團出版區隔，比較時尤須留意主體。台灣相關法人的登記狀態與實際營運範圍，建議另行透過台灣主管機關的公開資訊查證。

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研究對象、決算日與資本金查證

本文研究對象依官方「会社概要」頁揭露，商號為スターツコーポレーション株式会社，英文名稱 Starts Corporation，證券代碼 8850，EDINET 代碼 E03945。官方同頁載明創業日為 1969 年 3 月 27 日、設立日為 1972 年 9 月 30 日，本社所在地為東京都中央区日本橋 3 丁目 4-10スターツ八重洲中央ビル，代表電話 03-6202-0111。官方「株式基本情報」頁另揭露上市市場為東京證券交易所 Prime 市場，事業年度自每年 4 月 1 日起至翌年 3 月 31 日止，公告方法採電子公告，若因事故等不得已事由無法電子公告時，改於日本經濟新聞刊登。

資本金部分，官方「会社概要」頁以日文原文載為「110 億 3,948 万 4,667 円（2026 年 3 月 31 日現在）」，即 11,039,484,667 日圓，取百萬日圓為單位為 11,039 百萬日圓，與金融廳 EDINET 提出者名簿所載資本金 11,039 百萬日圓一致。決算日方面，官方「株式基本情報」頁揭露配當金基準日為期末 3 月 31 日、中間 9 月 30 日，事業年度終點同為 3 月 31 日，與 EDINET 所載決算日 3 月 31 日一致；官方同頁另載定時股東會於每年 6 月召開。兩項釘死項目查證均通過。