研究文章 · Sun Frontier 不動產（8934）

Sun Frontier 不動產（8934）深度解析：公司直接資本金欄位與台灣 100% 出資法人可核對

事業架構：都心不動產服務、營運事業與海外開發

官方 IR 常見問題把東京都心辦公大樓的不動產再生及不動產服務列為核心事業，並列酒店與會議室營運，以及越南海外開發。公司網站的事業導覽另外列出買賣仲介、物業管理、招商管理、租金保證、建物維護、轉租、土地活化與對日不動產投資諮詢等項目。官方風險頁也以再生、租賃大樓、仲介、管理、保證與施工等說明服務範圍。這些是官網公開的服務內容，並非各服務的收入、件數或市占率排序，本文不以產品目錄推算規模。

集團公司一覽把法人分為不動產再生及服務、酒店與觀光、海外開發與建設三類，並在各類下介紹不同公司的業務。這種網站分類可用來理解集團服務的涵蓋面，但不等同會計準則下的財務分部或持股比例表。例如同頁列酒店公司有開發、再生、銷售與營運的描述，卻不提供各項收入明細。本文在涉及各法人時，只採頁面明示的公司名稱與服務文字；未見於 HTML 的個別客戶、專案損益、持股比例及交易條件，均不以一般不動產業慣例補述。

2027 年 3 月期第一季：營收增長與歸屬淨利下降並存

官方決算摘要載明，2027 年 3 月期第一季連結營收為 29,937 百萬日圓、營業利益 6,425 百萬日圓、經常利益 5,895 百萬日圓，以及歸屬母公司股東當期淨利 3,943 百萬日圓。相較前年同期，前三項依序為 9.6%、6.7%、1.9% 的增加，最後一項則為 0.9% 的減少。摘要在這組數字旁未逐項說明歸屬淨利下降原因，也未把合併金額分配到所有服務細目。本文按公司使用的連結與當期口徑轉錄，不把第一季數字全年化，也不以營收增幅推導全年結果。

同一官方摘要記載，2026 年 7 月透過併購納入從事租賃住宅仲介的 AERAS 集團，並稱其首都圈直營店為 67 處、年仲介實績為 4.5 萬件；另列松山、熊本、高山、佐渡四間酒店開業後，客房數為 4,227 間，較前期末增加 537 間。頁面沒有在此處提供併購對價、客房別營收或四間酒店的個別損益。這些是公司在摘要頁揭露的事件與指標，不是本站對併購效益或酒店稼動率的預測，也不將年度仲介實績改寫成上市公司整體成交量。

第一季分部說明與服務目錄不可互換

官方第一季摘要稱不動產再生事業維持較高利益率且增收增益，並列賣卻件數 5 件、較前年同期增加 1 件；公司也表示第二季銷售計畫持續推進。這段文字是公司對該季狀況與計畫進度的公開說明，並未在同頁列出每件物件的取得成本、售價、持有期間或利益率，也沒有按資產用途或所在區域拆分五件物件。本文保留件數和公司描述，不將「較高」轉換成未公開的百分比，亦不替公司判定計畫必然完成。

同頁對不動產服務事業寫明會議室事業成長，但因前年同期有大型物件買賣仲介，該季呈現減收減益；酒店與觀光事業則因營運酒店數增加而增收增益。三段描述分屬公司採用的事業分部，不能和網站上更細的仲介、管理、維護或酒店服務項目逐項對照成財務貢獻。本文只呈現公司所示的方向與理由，不把服務清單當作分部收入拆分，更不比較未公開的單位獲利。

台灣關係：100% 出資的東京陽光不動產

母公司官方「集團公司一覽」在不動產再生及服務相關類別具名列出東京陽光不動產股份有限公司，並說明其為在台灣居住的投資人提供高資產客群服務，範圍涵蓋投資用不動產購入、建物營運與資產置換。頁面把服務目標寫為讓客戶從購入、租戶招商與建物管理到資產置換皆可委託。這是母公司對台灣法人及服務內容的直接公開說明，而非僅在新聞或合作名單中出現的外部對象；本文據此辨識其為集團公司頁所列的台灣在地法人。

東京陽光不動產的繁中官方公司概要明載：該公司是日本 Sun Frontier 不動產株式會社 100% 出資設立的海外在地法人，設立日為 2013 年 3 月 1 日，地址為台北市中山區松江路 87 號 5 樓，資本額為新台幣 1,000 萬元。該頁也列台北市不動產仲介經紀商業同業公會會員編號 1061006。母公司沿革亦記錄 2013 年 3 月在台北市設立同名法人。兩個官方站的法人名、城市及日期互相對得上，故本文明確寫為 100% 出資，並不把它誤稱為代理商或客戶。

海外頁面的三地揭露與台灣服務範圍

官方海外開發事業頁明示，公司在越南、美國與台灣展開事業。該頁對越南峴港專案列出 HIYORI Garden Tower，為地上 28 層、地下 2 層、306 戶，並有幼稚園、游泳池、健身房、社區室與停車設施，2019 年 9 月竣工；頁面稱該案以日本規格住宅與建物管理服務回應當地居住需求。這是頁面對一個越南開發案的物件資料，並非集團所有海外物件的總數。本文不把三個國家名稱延伸為完整全球據點地圖，也不由單一物件規模估算海外資產或營收。

同一海外頁將台灣段落稱為台灣在地事業，說明向台灣高資產客群與投資人提供日本投資用不動產的購入、建物營運及資產置換一站式服務。這和台灣公司站列出的租賃管理、買賣仲介、物業管理及建設解決方案相互呼應，但兩頁都未公開此法人各項收入、客戶數或持有資產。本文因此只描述明示的服務性質，避免把「一站式」當成所有客戶均使用所有服務的全稱結論。

股本與股東表：帳戶名稱不等於實益持有人

官方股票基本資訊以 2026 年 4 月 1 日為基準，列發行可能股數 91,200,000 股、發行已發行股數 57,407,314 股，以及每單位 100 股；股東數則為 2026 年 3 月 31 日的 15,309 名。這些欄位的基準日不完全相同，本文逐一保留，而不把股東數拿去推算交易帳戶、流通股或市場市值。該表亦將業種列為不動產、上市市場列為東京證券交易所 Prime。該頁明定期末配當基準日為 3 月 31 日、中間配當基準日為 9 月 30 日，並列股東名簿管理人為瑞穗信託銀行，和事業年度是不同欄位。

官方主要股東表中，株式會社報恩列 20,978,600 股與 40.49%，AAGS S5, L. P.列 3,151,800 股與 6.08%，日本 Master Trust 信託銀行信託口列 2,990,300 股與 5.77%；日本 Custody 銀行信託口另列 1,813,600 股與 3.50%。表中另有花旗全球市場相關戶名 758,504 股與 1.46%、摩根證券 694,766 股與 1.34%，均是表列資訊。同一張表公開 10 個戶名，本文只轉錄其中具體欄位，不從公司名稱、信託口或表格排列推定最終實益所有人、表決意向或未來交易行為。股東表與公司基本資料的揭露目的不同，不能據此替代完整股權控制分析。

配當與優待：公司規則、認定條件與閱讀邊界

官方股東還元與配當頁以公司自身用語表示，在 2021 年 3 月期維持同額後，預計將出現 13 年連續增配，且通期配當預計較前期增加每股 10 日圓。這是公司頁面的預估與敘述，並非已發放的現金或本站承諾；頁面在此處沒有用這段標語給出未來各年度的固定配當金額。本文不根據該預估計算殖利率、配當性向或未來配當。配當基準日仍須與公司後續的正式決議及各期公告分開確認。

官方股東優待頁說明，3 月 31 日名簿所載、持有 100 股以上者可獲優待，制度每年實施一次；500 股以上且符合長期持有條件者，可取得加倍張數。長期認定需同一股東號碼在 9 月底與 3 月底連續七次以上，並在其後最初的 3 月底持續持有；若 2024 年 3 月底後任一時點跌破規定股數，計數會重置。優待券的贈送時間列為 6 月下旬，使用期間為發行年 7 月 1 日至翌年 6 月 30 日。本文只整理制度條件，非本站建議，也不提供目標價。

官方列示的風險與本文取材邊界

官方事業風險頁列出海外擴張可能受匯率、投資與送金規制、稅制、政經法律環境及投資利益實現期間影響；同頁另提市場利率上升可能提高資金調達成本、降低不動產購買意願或影響資產價值。頁面也寫明銷售用不動產及在製銷售用不動產的評價會受商品化延遲、招商狀況、酒店稼動率與利率等因素影響。這些是公司所辨識的可能風險，而非已發生損失或本站對台灣、日本或任何市場的預測。本文不將風險清單改寫成機率、情境排名或個別投資人的行動建議。

本篇主要採用逐頁讀取的官方 HTML，包含公司、IR、海外與繁中台灣法人網站；EDINET 代碼 E04031 只作提出者身分交叉辨識。本文未引用 PDF、即時股價或未公開個案資料。公司資本金、股本、股東數與台灣法人資料仍須按各頁明示的基準日閱讀，後續公司公告可能更新內容。本文為官方公開資訊的重建，非本站建議，不構成投資判斷，也不提供目標價；讀者若需核對最新狀態，應回到各項官方頁面確認，而非以本文取代原始揭露。

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研究對象、代碼與公司直接的資本金資料

本文研究對象為 Sun Frontier 不動產株式會社，英文名稱為 Sun Frontier Fudousan Co., Ltd.。官方公司概要同列東京證券交易所 Prime 市場、證券代碼 8934、1999 年 4 月 8 日設立與 2026 年 4 月 1 日資本金 21,118 百萬日圓；官方股票基本資訊也直接寫出 8934 及事業年度為每年 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日。公司概要把集團正職員工列為 1,076 名、含兼職為 1,949 名，基準日為 2026 年 3 月 31 日，本社現址為東京都千代田區有樂町一丁目 2 番 2 號。商號、代碼、上市市場、期末與公司地址可互相核對，本文不將同集團其他法人資料混入上市主體。

金融廳 EDINET 提出者代碼 E04031 僅用於與公司名和證券代碼 8934 交叉辨識，本文不把提出者名簿當作公司資本金或決算期的資料來源。公司概要直接寫明 2026 年 4 月 1 日資本金 21,118 百萬日圓；公司股票基本資訊直接列事業年度為每年 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日。兩個公司 HTML 欄位各有清楚的資料性質，本文依原有基準日分別轉錄，不將資本金延伸為資本變動敘事。該股票頁也列電子公告為公司網站，並說明事故等例外才會在日本經濟新聞刊登。

1999 年創業、2000 年改名與上市路徑

官方沿革記載，公司 1999 年 4 月以資本金 10 百萬日圓在東京都千代田區設立，最初目的包括不動產買賣、租賃、管理及仲介；同年 12 月取得宅地建物交易業相關免許並開始事業用不動產買賣與租賃仲介。IR 常見問題另明載，公司在 2000 年 11 月由株式會社 Sun Frontier 改為現行商號。沿革在 2000 年 8 月還記錄設立管理部並開始建物與入住者管理。這些年份分別是法人設立、商號變更與業務擴充，本文不將它們混成同一事件。

上市時間線方面，官方沿革列 2004 年 11 月在日本證券業協會店頭登錄、同年 12 月於 JASDAQ 上市，2007 年 2 月轉至東京證券交易所第一部，並於同年 4 月停止 JASDAQ 上市。公司概要所列現行市場為 Prime，並註明 2022 年 4 月 4 日開始使用新市場分類。官方常見問題把 2004 年 11 月 19 日列為公開日、把 2007 年 2 月 26 日列為第一部上市日。這些是交易場所與制度標示的歷史記錄，不是營收、股價或未來報酬的說明；本文不從市場遷移推導投資結論。