研究文章 · TOC（テーオーシー）(8841)

TOC（8841）深度解析：不動產本業之外，集團官網列五類事業

官方業務分類：以建物租賃為主，另列四類集團業務

公司「事業内容」頁明確稱公司主要展開建物租賃事業、定位為綜合開發商；同頁並把不動產以外的領域列為運動俱樂部與溫浴設施、布草供應與洗衣、資訊處理及製藥。本文依頁面所列五類事業分類整理，不把同一集團內的服務、品牌或設施名稱直接視為各類的營收分部，因該 HTML 頁並未提供分部營收、利潤或資產配置表。公司亦未在該頁定義各類收入邊界，故不以一般產業分類替官方自訂敘述補充含義。

不動產段落以 1970 年五反田綜合流通中心「TOCビル」啟用為起點，說明公司企畫、開發與營運各類商務區域。其餘段落分別把 TOLCD 與運動、溫浴設施連結；把テーオーリネンサプライ與飯店、餐廳及運動用布草的租賃、洗滌連結；將 I-TINK 列為資訊系統企畫、開發與維護單位。本文僅描述官方自述的業務範圍，不推論客戶集中度、技術優勢或各項服務的獲利能力，也不將集團服務說成上市公司本體的全部直接營運；各項描述亦沒有對應收入百分比。

公司介紹頁的關聯公司與友好公司分類邊界

官方「会社案内」的「グループ会社紹介」在「関連会社」標題下逐項列出八個名稱：テーオーリネンサプライ、テーオーシーサプライ、星製藥、TORアセットインベストメント、TOCディレクション、TOLCD、I-TINK 及大崎再開発ビル。該頁同時列出各單位的資本金或事業內容，但並未在這個 HTML 清單逐筆寫出持股比例、表決權或合併範圍，本文不以「関連会社」一詞自行判定任何一家的控制關係。名單中的資本金也屬各公司欄位，不能加總為母公司的投入額；這個清單不是持股比率或法定合併範圍表，不能由名稱數量判定集團規模。

同頁另以「フレンドシップ会社」獨立標題列出ニュー・オータニ、大谷工業與レインボウ三家公司，並附其事業內容或網址。官方把這三家與前段八個名稱分開呈現，本文保留這個頁面分類而不擴大解釋為股權、客戶或供應商關係。尤其ニュー・オータニ在布草服務段落曾被提及為經驗來源，該敘述本身不等於股權或法人控制證據，讀者不宜將文字相鄰視為關係性質的證明。實際的財務合併範圍與持股關係仍須回到法定申報資料確認。

不動產頁的兩個大型物業：五反田與有明

官方「不動産事業」頁對 TOC 大樓列出所在地東京都品川區西五反田 7-22-17、延床面積 174,013.32 平方公尺，以及地上 13 層、地下 3 層；同段另列 Grand Hall、特別 Hall、會議室與小展示場的面積，會議室為八間。這些是設施頁面的物理規格，不是辦公室可出租面積、現有出租面積或不動產估值，本文不以它們估算租金或資產價值。各展示空間的樓層與面積亦僅為場地說明，沒有附上使用率或租約條件，也沒有設備取得成本或帳面價值資料。

同頁將 TOC 有明列於東京都江東區有明 3-5-7，延床面積 112,006.74 平方公尺，建築為地上 21 層、地下 1 層與塔屋 1 層的雙塔形式。兩個物業面積皆是官方逐項公開的欄位，且五反田 TOC 較有明多 62,006.58 平方公尺，為本文依兩個數值所做的算術差額；該差額只描述這兩筆欄位，並不代表公司以面積衡量各物業的營運貢獻。官方也沒有在此頁將兩者定位為同類型、同權益比例或同收益結構，本文無從以此比較出租品質。

物業清單的逐項加總：13 筆面積不等於官方資產總額

同一不動產頁另列大崎新城 1 號館 27,592.87 平方公尺、2 號館 21,262.56 平方公尺，第 2、第 3、Front 及第 5 TOC 大樓分別為 12,741.02、7,979.56、4,428.79 及 4,456.90 平方公尺，並列 TOC 五反田 Messe 為 3,810.72 平方公尺。本文保留 1、2 號館分列方式；該頁並未說明各筆面積是否可直接與其他條目比較或是否含共同持分，因此不將其轉換為產權比例。即使兩棟同列大崎新城，也不把兩筆合成官方未提供的單一營運指標，也不將不同樓層與共用面積重新標準化；各面積欄位各自獨立呈現。

淺草區段列 ROX 36,498.84 平方公尺、ROX2G 1,445.36 平方公尺、ROX・3G 10,716.31 平方公尺及 ROX DOME 1,293.76 平方公尺。將該頁所列十三筆面積逐一相加，結果為 418,246.75 平方公尺；這是本文計算結果，計算範圍僅限該 HTML 頁具名條目。官方沒有在頁面稱此數字為完整保有面積、租賃面積或資產總額，故本文不以加總值作完整性、成長或規模排名的結論；更新、處分或新增物業也可能改變這個有限範圍的結果。此數值也不含官方未逐項列出的其他物業或權益。

2025 年 3 月底公司頁快照：單體與連結數字並列

官方「会社案内」以 2025 年 3 月底為基準，將売上高列為 7,701 百萬日圓，括號內另列連結 13,152 百萬日圓；從業員數則列 66 人，括號內連結 145 人。公司把單體與連結數字並列，本文亦維持這兩種範圍，避免把其中一項誤稱為全體或母公司唯一口徑。兩組數字皆出自公司介紹頁的摘要欄位，不替代正式財務報表的科目、會計準則或期間說明。頁面沒有說明這些營收數字的認列組成，故不以其他段落自行拆分。

本文以 13,152 減 7,701 可得 5,451 百萬日圓的顯示差額，145 減 66 則為 79 人；這兩項僅是同頁單體與連結欄位的算術差，並非官方解釋的子公司貢獻、外包人力或生產力指標。公司提供的「財務ハイライト」頁在本次文字查閱中主要以圖像呈現，IR 圖書館的部分連結亦指向契約不納入的檔案格式，因此本文不補入未能從公司 HTML 文字逐項核對的損益、現金流或股利數字。這也意味本篇不能把摘要營收直接延伸為任何年度成長率或收益品質結論。

股東優待：3 月 31 日基準、三段持股級距與長期加贈

官方「株式関連情報」頁標示資料截至 2026 年 3 月 31 日，說明股東優待的基準是同日名簿所載或記錄的持有人。500 至 999 股可在熊笹系列 A 組與淺草 ROX 祭湯招待券 B 組擇一；1,000 至 1,499 股可在 C 組與 D 組擇一；1,500 股以上則可各從前兩組中選一組。本文只轉述持股級距與選擇結構，不把實物商品或招待券評價為現金報酬，也不把該制度與公司財務政策直接畫上等號。優待制度也不是配息或回購政策的替代揭露。

同頁另載明，3 月 31 日時持有 2,000 股以上且連續持有三年以上者，除基本優待外可加贈三張淺草 ROX 祭湯招待券；頁面將「三年以上」定義為在 9 月 30 日及 3 月 31 日的股東名簿以同一股東號碼連續記載或記錄六次以上。公司也註明內容可能在未預告下變更，故本段只對應所查閱頁面版本，不能據此推定未來年度的優待內容、價值或股票表現。股東若涉及名義、帳戶或轉讓程序，仍應以公司及股務代理的最新說明為準。

電子公告與可查證邊界：只記錄公告標題與日期

公司「電子公告」頁目前可見兩筆標題皆為「自己株式の処分に関する取締役会決議公告」，日期分別為 2026 年 6 月 26 日與 2025 年 7 月 7 日。由於該 HTML 清單只呈現日期與公告標題，本文只據此記錄公司公開了兩筆與自有股票處分董事會決議相關的公告，不從標題推估處分股數、價格、對象、會計處理或稀釋效果；這些都需要實際公告內容才能確認。兩筆標題相同也不表示條款相同，本文不把它們合併為單一次公司行為。

IR 圖書館頁面另外提供決算短信、有價證券報告書、股東會招集通知、期末報告書及其他發布的入口，但本篇來源規則不納入 PDF、試算表或簡報檔案。公司 FAQ 對近期業績的回答亦是引導讀者查看最新季度決算短信。這表示公司確有更細的法定或 IR 揭露入口，但不代表其文字索引頁本身已載明財務細節；本文明示這項取材限制，而非以搜尋摘要或第三方資料填補缺口。讀者若需該等原始文件，應直接循公司列出的入口查閱當期版本。

台灣查證範圍與研究結論

台灣部分，本文完整檢視公司「会社案内」「事業内容」「不動産事業」「株式関連情報」及「よくあるご質問」五個官方 HTML 頁面。這些頁面未具名記載台灣法人、台灣據點或台灣專案；但它們分別是公司、業務、物業、股式與 FAQ 頁，並非全球據點、集團法人登記或合作通路的完整清單。故本文只能說明上述五頁的查閱結果，不能把未見記載延伸為公司在台灣沒有子公司、分公司、代理商或其他關係。這項限定也適用於任何未在頁面明列的合作或服務安排。

整體而言，官方 HTML 最清楚呈現的是公司以建物租賃為主、並列五類業務，及不動產頁十三筆具名面積資料；對於分部財務、物業產權、租賃稼動率、台灣關係與電子公告的具體條款，本文均未取得可在來源規則下逐項核對的文字證據。本文為官方資訊重建，非本站建議，不構成投資判斷，也不提供目標價；公司日後更新揭露時，應以最新官方頁面重新核對。本文不作買賣方向、價格區間、投資排序或未來報酬的推測。

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研究對象、代碼與資本金的兩種官方呈現

本文研究對象為株式会社テーオーシー，英文名稱 TOC Co., Ltd.。公司官方「会社案内」頁載明商號、本社位於東京都品川區西五反田七丁目 22 番 17 號、代表取締役社長為大谷卓男，並將創立日列為 1911 年 11 月 4 日；官方 FAQ 則直接回答證券代碼為 8841。這兩個公司自有 HTML 頁對法人名稱與代碼的交叉呈現，是本文判定所用網站屬於上市發行人的依據，不以相近網域或商號推定身分。同頁亦列資本金、股數、營收與人員摘要，但各欄基準日不同時，本文會分別標示。

金融廳 EDINET 提出者名簿（EDINETコードリスト）將該發行人識別為 E00926，僅用於監管身分識別。公司「会社案内」頁則以 2025 年 3 月底為基準，將資本金寫為 117 億 6,819 萬日圓。EDINET 名簿屬整份可下載資料集，網站沒有可逐家點閱的固定公司頁，本文也不作此種暗示；各來源的更新時點仍須分別辨認。資本金是公司頁的基本資料欄位，不用來推定資產規模、營收或任何未揭露的資本變動，也不將它同單體、連結營收或員工數混成相同會計範圍。

沿革：從星製藥創業到東京卸賣中心合併後改名

官方「会社案内」頁的沿革敘述，將 1911 年記為以星製藥株式會社創業，並另列 1967 年設立株式会社東京卸売りセンター、1970 年五反田 TOC 大樓完工。頁面又說明，1982 年公司與以不動產事業為中心的子公司東京卸売りセンター合併，社名改為株式会社テーオーシー。本文依該頁的用語轉述公司自述的時間線，不將「創業」與後來各法人設立日混為同一概念。官方也未在此段將所有年份定義為同一法律事件，故不以單一年份概括整個法人沿革。

同一官方沿革表列 1983 年於東京證券交易所第二部上市、1986 年於第一部上市；公司 FAQ 則把上市年月日回答為 1983 年 12 月 19 日。後續物業里程碑包括 1986 年淺草 ROX、1987 年大崎新城、2006 年 TOC 有明、2010 年 TOC 港未來、2015 年 ROX・3G 改建及 2016 年 TOC 五反田 Messe。這些是公司頁逐項列出的設施與年份，並不構成本文對目前營運重要性、出租率或未來開發的判斷。各年份亦不是本文對建物持有期間、產權變動或資產重估的判定依據，同時也不以它們推論企業價值。