J-REIT 上場審査基準：資產規模、持有人與分配規定
J-REIT 上市須資產總額 50 億円、淨資產 10 億円、投資主 1,000 人以上，大口 10 名合計 ≤75%。
日本的不動產投資信託（J-REIT）在東京證券取引所以「投資證券」的形式上市，買賣方式和股票一樣。但它的上市標準和一般公司不同，數字針對「資產」與「投資人分布」而設。本篇依日本交易所集團（JPX）「上場制度（REIT）」頁面所列的上場審查基準整理，包括資產運用公司的條件、運用資產比率、財務規模、投資口分布、運用體制與分配規定。僅為制度說明，並非對任何一檔 J-REIT 的評價；各條數字以 JPX 頁面為準。
基本程序
JPX 說明：不動產投資信託證券要上市，發行內容等必須符合《有價證券上場規程（不動產投資信託證券）》規定的審查基準。東證接受申請後進行審查，認為適格時向金融廳長官提出申報。在這些基準中，有運用資產總額中不動產等的比例、資產總額等的規模、以及對發行者與投資信託委託業者的運用體制、法令遵循與及時開示體制的要求，也要求必須是一般社團法人資產運用業協會的會員，且分配金上市後要能持續發放。
資產運用公司與運用資產內容
- 資產運用公司：受託投資法人資產運用業務的資產運用公司，必須是一般社團法人資產運用業協會的會員；投資主名簿管理人必須是東證承認的機構。
- 運用資產中不動產等的比例：預計達 70% 以上。
- 不動產等、不動產關聯資產與流動資產等合計比例：到上市時預計達 95% 以上。
財務規模
- 淨資產總額：到上市時預計達 10 億円以上。
- 資產總額：到上市時預計達 50 億円以上。
- 審計意見：最近 2 年各營業期間的財務報表沒有「虛偽記載」，且審計報告為「無保留適正意見」或「附除外事項的限定適正意見」等（東證認為適當者例外）。
- 營業期間：須為 6 個月以上。
投資口分布
- 上場投資口數：到上市時預計達 4,000 口以上。
- 大口投資主：持有口數最多的 10 名投資主，其持有的投資口總數加上自己投資口數，到上市時預計達上場投資口數的 75% 以下。
- 投資主數：扣除大口投資主及發行者自己持有後的投資主人數，到上市時預計達 1,000 人以上。
運用體制與分配
JPX 頁面列出的運用體制審查包括：適時開示體制與內線交易防止體制；資產運用體制，特別是不得與「贊助商」（新規上市申請銘柄的投資主、資產運用公司股東等關聯者，且在資產取得等運用上居主導地位者）企業集團之間，透過交易等方式不當授受利益；內部管理體制、內部稽核體制；法令遵循體制。分配方面：上市銘柄的金錢分配預期在上市後持續發放，且須繼續持有賃貸事業收入的不動產等，維持分配可能。另外，投資法人章程須規定不得依投資主請求而退還投資口（不贖回）。
怎麼做
- 到 JPX「上場制度（REIT）」→「上場基準」頁，查最新版基準與《REIT（投資證券）上場の手引き》（頁面顯示 2026 年 4 月 1 日有新舊對照表）。
- 對照自己關注的 J-REIT，到「銘柄一覧」查上市日、決算期、運用公司。
- 看該 J-REIT 的「不動產投資信託證券的發行者等的運用體制等に関する報告書」，了解贊助商與利益衝突防範。
- 留意「上場廢止基準」頁，了解持續維持的條件。
- 不要把上市基準當成投資價值的評價標準。
容易踩雷
- 把上市基準的數字當成「持續維持基準」；兩者在不同頁面。
- 以為 75% 是所有大股東的限制；實際是持有口數最多的 10 名投資主合計。
- 忽略資產運用公司必須是協會會員這一條。
- 以為 J-REIT 的投資口可以向投資法人請求贖回；章程規定不得退還。
常見問題
J-REIT 上市最少要多少資產？
資產總額到上市時預計達 50 億円以上，淨資產 10 億円以上。
投資主至少要有幾位？
扣除大口投資主與自己投資口後，到上市時預計達 1,000 人以上。
不動產占運用資產最少多少？
不動產等預計達 70% 以上；加上關聯資產與流動資產合計預計達 95% 以上。
可以向 J-REIT 請求贖回嗎？
不行。投資法人章程須規定不因投資主請求而退還投資口。